상가 수익률 계산법 완벽 정리｜초보 투자자도 쉽게 따라하는 계산 공식

 

 

 

요즘 부동산 시장이 불안정해지면서, “수익형 부동산”인 상가 투자에 관심을 가지는 분들이 많습니다. 하지만 정작 투자금 대비 수익이 얼마인지, 즉 상가 수익률 계산 방법을 정확히 아는 사람은 드뭅니다. 이번 글에서는 초보 투자자도 한눈에 이해할 수 있도록,

 

 

실제 예시를 통한 상가 수익률 계산 과정

을 단계별로 정리했습니다.

 

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상가 수익률 계산 기본 공식

가장 기본적인 공식은 다음과 같습니다.

연 수익률(%) = (연 순수익 ÷ 총 투자금액) × 100

즉, 내가 투자한 돈 대비 1년에 얼마를 벌고 있는가를 나타내는 지표죠. 이 수익률이 높을수록 효율적인 투자라고 볼 수 있습니다.

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연 순수익 계산 과정

연 순수익은 단순히 월세만 보는 게 아니라, 실제 운영비를 모두 반영해야 합니다.

단계	계산 방법	예시
① 연 임대수입	월세 × 12개월	200만원 × 12 = 2,400만원
② 공실률 차감	임차 공백 고려 (예: 5%)	2,400 × (1 - 0.05) = 2,280만원
③ 운영비용 차감	관리비, 세금, 수리비 등	-280만원
👉 연 순수익	2,000만원

이처럼 단순히 월세만 보는 게 아니라, 공실 위험과 세금·관리비까지 포함해 계산해야 정확한 수익률이 나옵니다.

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총 투자금 계산 방법

총 투자금은 단순히 매매가뿐 아니라, 취득세·중개보수 등 부대비용까지 포함해야 합니다.

항목	금액
매매가	5억 원
취득세 (4.6%)	2,300만 원
기타비용	중개수수료, 법무비 등
총 투자금	5억 2,300만 원

만약 대출을 이용한다면, 자기자본만 계산하는 게 일반적입니다.
예를 들어 대출금이 2억 원이라면 실제 투자금은 3억 2,300만 원이 됩니다.

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상가 수익률 계산 예시

구분	금액
연 순수익	2,000만 원
총 투자금 (자기자본)	3억 2,300만 원
연 수익률	(2,000 ÷ 32,300) × 100 = 6.19%

즉, 내 자본 3억 2천만 원으로 1년에 약 2천만 원의 순수익을 얻는다면 수익률은 약 6.2% 수준이 되는 셈입니다.

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실질 수익률에 영향을 주는 요소

표면적인 계산 외에도 실제 수익률은 여러 요소에 따라 달라집니다.

• 대출이자: 이자비용을 순수익에서 차감해야 실질 수익률이 나옵니다.
• 감가상각: 건물 노후로 인한 가치하락도 고려 필요합니다.
• 세금: 임대소득세·재산세·종부세 등이 반영되어야 합니다.
• 매각차익: 향후 매도 시 시세차익이 발생하면 ‘총수익률’로 계산합니다.

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지역별 목표 수익률 기준표

지역 구분	평균 기대수익률	비고
서울 중심상권	3~4%	공실 적지만 매입가 높음
수도권 외곽	5~7%	교통호재 따라 상승 가능성
지방 주요도시	6~9%	리스크와 수익률이 비례
신흥 상권	8~10% 이상	공실·유동인구 불안정

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결론 : 숫자로 보는 상가투자의 현실

상가 수익률은 단순히 ‘월세 얼마 받는다’로 계산할 수 없습니다. 공실률, 세금, 대출이자 등 현실적인 요소를 모두 반영해야 실제 수익률이 보입니다. 투자 전에는 반드시 “순수익 기준”으로 계산하고, 지역별 평균 수익률과 비교해 합리적인지 판단하세요.

앞으로는 “수익률 계산을 통한 투자 판단”이 성공적인 부동산 투자자의 필수 습관이 될 것입니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상가 수익률이 6%면 괜찮은 건가요?

A. 서울 중심 상권이라면 양호한 편이고, 수도권 외곽이라면 보통 수준입니다. 단, 공실 위험이 적다면 충분히 괜찮은 투자입니다.

Q2. 대출이 있으면 수익률이 더 높아지나요?

A. 레버리지를 활용하면 자기자본 대비 수익률은 높아질 수 있지만, 금리 상승 시 리스크가 커집니다.

Q3. 상가 투자 시 세금은 어떻게 계산하나요?

A. 재산세·종부세·임대소득세 등이 있으며, 연 임대소득이 2,000만 원을 초과하면 종합과세 대상이 됩니다.

 

 

 

상가수익률_자동계산기.xlsx

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