시흥시 분양권·주택 매도 시 양도세 비과세 요건

2020년 9월에 경기도 시흥시 정왕동 분양권을 매입하고, 2025년 10월 매도를 계획하고 있다면 가장 궁금한 부분이 바로 양도소득세 비과세 여부일 것입니다. 특히 시흥시는 과거 조정대상지역이었으나 현재는 해제된 상태라, 거주의무가 적용되는지 헷갈리기 쉽습니다. 이번 글에서는 이러한 사례를 바탕으로 분양권·주택 매도 시 세금 규정을 정리해 드리겠습니다.

 

1. 1세대 1주택 비과세 기본 요건

• 주택 보유기간 2년 이상
• (조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득 시) 2년 거주요건 추가

즉, 일반적으로는 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다. 하지만 거주의무는 조정지역 여부에 따라 달라집니다.

 

2. 분양권 매도 vs 주택 매도

먼저 가장 중요한 점은 분양권과 주택은 과세 기준이 다르다는 것입니다.

• 분양권 상태 그대로 매도: 주택이 아니라 권리 양도 → 비과세 불가, 과세 대상
• 주택으로 완공·등기 후 매도: 주택으로 간주 → 1세대 1주택 비과세 규정 적용 가능

따라서 매도 시점에 분양권인지, 실제 주택인지 반드시 구분해야 합니다.

 

3. 조정대상지역 해제와 거주의무

- 2020년 9월: 시흥시는 조정대상지역 → 취득 당시 규정상 거주요건 존재 - 2025년 10월: 현재 조정대상지역 해제 → 거주요건 해제 적용

비과세 판단 시점은 매도 시 기준이므로, 현재 시흥시가 조정대상지역이 아니라면 거주요건은 적용되지 않습니다.

 

4. 사례 적용

• 2020년 9월 분양권 매입
• 2025년 10월 매도 예정
• 보유기간: 2년 이상 충족
• 현재 조정지역 아님 → 거주의무 없음

👉 따라서 주택으로 완공 후 등기해 매도한다면 1세대 1주택 비과세 적용 가능합니다. 하지만, 분양권 상태 그대로 매도한다면 주택이 아니므로 비과세는 적용되지 않습니다.

 

5. 결론

✅ 주택으로 등기 후 매도 → 보유 2년 충족 + 조정지역 해제 → 양도세 비과세 가능
✅ 분양권 상태 매도 → 주택 아님 → 양도세 과세 대상, 비과세 불가

 

 

따라서 매도 계획이 있다면, 현재 보유한 것이 분양권인지, 이미 준공된 주택인지 꼭 확인해야 하며, 시흥시처럼 조정지역이 해제된 곳은 거주요건 부담이 사라지므로 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이 핵심입니다.

 

 

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