주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 세금 비교

 

최근 경매 시장에서 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

특히 아파트를 이미 보유한 상태에서 오피스텔을 추가로 낙찰받을 경우,

주거용으로 취득하느냐, 업무용으로 취득하느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

 

이 경우, 오피스텔을 낙찰받기 전 어떤 점을 고려해야 하고, 세금은 어떻게 달라질까요?

 

1. 입찰 전 고려해야 할 점

1. 용도 구분: 오피스텔은 주거용·업무용 모두 가능한 건축물.
   → 주거용 선택 시 주택 수 포함, 업무용 선택 시 주택 수 제외.
2. 대출 규제: 주거용 → 주택담보대출 규제 적용 / 업무용 → 일반 담보대출.
3. 양도세 영향: 주거용 오피스텔은 2주택으로 간주되어 아파트 매도 시 1주택 비과세 불가.
4. 보유 목적: 실거주 vs 임대수익(월세).

 

2. 주거용 vs 업무용 세금 비교

구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
주택 수 포함 여부	✔️ 포함 (2주택)	❌ 불포함 (1주택 유지)
취득세율	8% (조정대상지역 2주택 중과)	4.6% (일반 건축물)
취득세 (2.1억 기준)	약 1,680만원	약 966만원
재산세	주택세율 (0.1~0.4%) → 약 42~84만원/년	건축물세율 (0.25%) → 약 52.5만원/년
종부세	공시가 합산 과세 (아파트+오피스텔)	제외됨 (아파트만 과세)
양도세 영향	2주택 → 1주택 비과세 불가	주택 수 불포함 → 아파트 양도 시 비과세 유지

 

3. 어떤 선택이 유리할까?

결론적으로, 세금 부담 최소화가 목표라면 업무용 오피스텔로 취득하는 것이 유리합니다. 반면 실거주 목적이라면 주거용으로 취득할 수밖에 없지만, 이 경우 취득세와 종부세, 양도세에서 불리할 수 있습니다.

✅ 투자·임대 목적: 업무용 등기 → 취득세 절감 + 종부세 제외 + 1주택 비과세 유지
✅ 실거주 목적: 주거용 등기 → 세금 불리하지만 거주 편의성 확보

 

마무리

오피스텔 경매 입찰 전에는 단순히 낙찰가만 고려하지 말고, 주거용·업무용 용도 선택에 따라 달라지는 세금 구조를 반드시 확인해야 합니다. 특히 아파트를 보유한 상태라면, 업무용 취득이 장기적으로 훨씬 유리할 수 있습니다.