역전세 대란, 전세 보증금 안전하게 돌려받는 5가지 방법

2025년 하반기, 전세 시장에 ‘역전세 대란’이 다시금 현실로 다가오고 있습니다.

집값 하락과 금리 인상 여파로 인해 전세 보증금 반환에 어려움을 겪는 세입자들이 늘고 있는데요.

본 글에서는 역전세가 무엇인지, 위험한 상황을 예방하고 보증금을 안전하게 돌려받는 현실적인 방법을 정리해드립니다.

 

1. 역전세란 무엇인가?

역전세란 집값 하락이나 전세 수요 감소로 인해 신규 전세 가격이 기존보다 낮아지면서, 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하기 어려운 상황을 말합니다.

• 예시: 2년 전 2억 원에 전세 계약 → 현재 시세는 1.5억 원 → 새로운 세입자가 안 들어와서 집주인이 차액 5000만 원을 돌려주기 어려움

 

2. 전세보증보험(전세금 반환 보증) 가입

가장 확실한 방법은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것입니다.

• 가입 대상: 보증금 5억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하), 등기부 등기 완료 필수
• 가입 시기: 계약 체결 직후 또는 잔금 지급 전
• 혜택: 집주인이 보증금 반환 못할 경우, 공사가 대위변제

 

3. 계약 전 등기부등본 확인

계약을 맺기 전 반드시 등기부등본을 열람하여 아래 사항을 체크하세요.

• 근저당권, 압류 여부
• 담보대출 비율이 높을 경우 위험
• 소유권 이전 예정일이 있는지 확인

부채가 많은 주택은 집값 하락 시 위험도가 크므로, 사전에 확인이 필수입니다.

 

4. 전세 만기 2~3개월 전 미리 집주인과 협의

보증금 반환은 계약 만료일에 일시 반환되어야 하므로, 만기 60~90일 전에 집주인과 미리 협의하는 것이 좋습니다.

• 집을 언제쯤 비워줄 수 있는지
• 신규 세입자 유무
• 보증금 반환 계획 확인

이 대화는 추후 문제가 생겼을 때 증거가 될 수 있으므로, 문자나 카톡으로 남기는 것도 좋은 방법입니다.

 

5. 만기일 경과 시 법적 절차 진행

집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 아래 절차를 따라 법적 대응이 가능합니다.

1. 내용증명 발송 (법적 의사 통보)
2. 임차권등기명령 신청 (소유권을 유지하면서 이사 가능)
3. 소송 제기 및 강제집행 (보증금 반환청구 소송)

 

특히 임차권등기명령은 새 전세집으로 이사하고 기존 보증금도 보호받을 수 있는 방법이니 적극 고려하세요.

 

🔍 마무리

전세 제도는 아직 많은 사람이 이용하는 주거 형태지만, 시장 불확실성이 큰 2025년에는 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 사전 확인, 보험 가입, 문서화된 협의 등은 모두 세입자가 할 수 있는 최소한의 방어 수단입니다.

무엇보다 중요한 것은 정보를 빠르게 확인하고 준비하는 것. 정부24, HUG, SGI 등의 공식 사이트를 수시로 확인해 변화하는 정책과 지원책을 파악하시기 바랍니다.

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참고 사이트:

• 주택도시보증공사(HUG)
• SGI서울보증
• 정부24

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