부동산 경매를 공부한 지 얼마 되지 않았지만, 책과 강의만으로는 부족하다는 생각이 들었습니다.
그래서 이번에는 직접 법원으로 향했습니다.
오늘 방문한 곳은 수원지방법원 평택지원.
관심 있게 지켜보던 2025타경42418 사건의 입찰이 진행되는 날이었습니다.
이번 방문의 목표는 낙찰이 아니었습니다.
'법원 경매가 실제 어떻게 진행되는지 직접 눈으로 보고 배우는 것.'
그것만으로도 충분한 가치가 있다고 생각했습니다.
관심 물건은 평택 이충동 부영아파트
이번에 살펴본 물건은 평택시 이충동에 위치한 부영아파트였습니다.
- 사건번호 : 2025타경42418
- 감정가 : 1억 3,900만원
- 2차 최저가 : 9,730만원
- 전용면적 : 49.98㎡
- 권리관계 : 비교적 깔끔
- 조사된 임차인 없음
권리분석을 해보니 초보자도 공부하기 좋은 물건이라는 생각이 들었습니다.
하지만 저는 입찰하지 않았습니다.
그 이유는 아직 경험이 부족했고, 실제 법원의 분위기를 먼저 몸으로 느껴보고 싶었기 때문입니다.
법원에 도착하니 생각보다 긴장감이 있었다
인터넷으로만 보던 법원 경매와 실제 분위기는 많이 달랐습니다.
입찰 시간에 맞춰 사람들이 하나둘 모이기 시작했고, 입찰표를 작성하는 모습도 직접 볼 수 있었습니다.
누군가는 계산기를 두드리며 마지막 금액을 고민했고,
누군가는 미리 작성해 온 서류를 다시 한번 확인하고 있었습니다.
책에서는 느낄 수 없는 긴장감이 있었습니다.
'이 한 장의 입찰표가 수백만 원, 많게는 수천만 원의 차이를 만들 수도 있겠구나.'
라는 생각이 들었습니다.
입찰하지 않아도 얻을 수 있는 것이 많았다
처음에는 입찰하지 않으면 의미가 없을 것이라고 생각했습니다.
하지만 직접 다녀와 보니 오히려 배운 것이 더 많았습니다.
제가 확인한 것은 다음과 같습니다.
- 입찰표 작성 방법
- 입찰봉투 제출 순서
- 법원 내부 동선
- 다른 투자자들의 분위기
- 사건별 관심도
- 개찰 진행 방식
이런 경험은 책에서는 절대 얻을 수 없는 소중한 공부였습니다.
가장 궁금했던 낙찰 결과
개찰 결과는 예상보다 흥미로웠습니다.
- 감정가 : 1억 3,900만원
- 최저가 : 9,730만원
- 낙찰가 : 1억 100만원
- 응찰자 : 3명
특히 놀라웠던 것은 1위와 2위의 차이가 불과 약 45만원 정도였다는 점입니다.
결국 비슷한 분석을 한 두 명의 투자자가 거의 같은 가격을 적어냈다는 의미였습니다.
이 결과를 보면서 적정 입찰가를 계산하는 것이 얼마나 중요한지 다시 한번 느끼게 되었습니다.
이번 방문에서 배운 5가지
1. 책보다 현장이 훨씬 많은 것을 알려준다.
실제 법원의 분위기는 직접 경험해야 알 수 있습니다.
2. 입찰하지 않아도 충분히 공부가 된다.
첫 방문이라면 분위기를 익히는 것만으로도 큰 수확입니다.
3. 권리가 깨끗한 물건은 경쟁이 생긴다.
이번 물건은 권리관계가 깔끔했고 결국 3명이 입찰했습니다.
4. 낙찰가는 생각보다 근소한 차이로 결정된다.
1위와 2위의 차이가 45만원 정도였다는 사실이 인상적이었습니다.
5. 조급하게 낙찰받는 것보다 좋은 물건을 기다리는 것이 중요하다.
첫 낙찰보다 첫 수익이 더 중요합니다.
앞으로의 목표
이번 방문을 계기로 앞으로도 꾸준히 법원을 방문하며 실제 경매 현장을 기록하려고 합니다.
단순히 낙찰 결과만 소개하는 것이 아니라,
- 권리분석
- 현장 분위기
- 낙찰가 분석
- 입찰 전략
- 초보자가 배워야 할 점
까지 함께 기록하면서 저만의 경매 투자 노트를 만들어 갈 계획입니다.
앞으로 이어질 '평택지원 경매 실전기' 시리즈에서는 실제 경험을 바탕으로 초보 투자자의 시선에서 하나씩 정리해 보겠습니다.
마무리
오늘 법원을 다녀오면서 가장 크게 느낀 점은 하나였습니다.
"좋은 투자자는 많이 입찰하는 사람이 아니라, 좋은 물건을 기다릴 줄 아는 사람이다."
이번에는 입찰하지 않았지만, 그 선택이 결코 헛되지 않았다고 생각합니다.
앞으로도 실제 경매 현장을 직접 방문하며 초보 투자자의 성장 과정을 꾸준히 기록해 보겠습니다.